政府打房掀買盤大風吹 成屋巿場崛起

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從房地合一2.0到未來禁止換約,顛覆房巿交易習慣。(資料照,陳信翰攝)

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(住展提供)

從房地合一2.0到未來禁止換約,顛覆房巿交易習慣。住展雜誌研發長何世昌表示,前一波打房把市場資金推往預售屋市場,如今內政部祭出「禁止預售屋換約」措施,等同宣告全國預售屋「只能買、不能賣」,假如市場資金與買盤因此被趕至成屋市場,而成屋市場供給量嚴重不足,是否會因此產生「打房紅利」致使價格驟揚,將是未來觀察的重點。

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今年截至12月中爲止,北臺灣新建案推案量累計約10973.65億元,但其中新成屋建案案量僅約2023.54億元,只佔整體推案量的18.4%左右。換言之,北臺灣預售屋推案量佔比超過8成以上,意味着目前新建案市場絕大部份供給都來自於預售屋。

住展雜誌統計資料顯示,大臺北地區成屋供給量一向很緊蹦,臺北市今年至12月中止,新建案推案量共約2610.1億元,當中成屋推案量僅約460億元,佔北市總推案量約17.6%。北市各行政區成屋供給量都極低,只有中山、士林、北投等三區可售戶數超過百戶以上,其他九個行政區可售戶數都低於百戶,尤以中正區18戶最少。

新北市今年成屋推案量約861億元,佔全市推案量約21.6%。新北市新成屋屋源,約有三分之一集中在板橋、林口這兩區,其他行政區成屋數量極低。而三峽、樹林、金山與三芝等區域,今年來一個新成屋建案都沒有;就算消費者想買新成屋,可以說連門兒都沒有。

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大臺北新成屋佔比低,但還沒有桃園來得誇張。桃園今年截至12月爲止,總推案量達2775.4億元,其中新成屋案量約274.12,新成屋佔比竟然只有9.9%,是北臺灣新成屋推案量比例最低的縣市。桃園又以蘆竹供給量最低,今年釋出的成屋可售戶數只有2戶。

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何世昌指出,雖然內政部「禁止預售屋換約」尚未修法通過,但預料短期將影響預售市場買氣,建商推出預售屋建案意願降低,不僅未來預售屋推案量會減少,市場資金還可能會朝成屋市場移動,包括新成屋、新古屋與中古屋。但「房地合一2.0」將重稅閉鎖期延長至5年、且預售屋持有時間在交屋前後重複起算的緣故,因此二手市場成屋委售量也頗低。

何世昌認爲,由於成屋市場供不應求的緣故,接下來需密切觀察成屋價格是否會因此跳漲、縮小與預售屋的價差,乃至於超越預售屋價位。倘若成真,那麼前後二次打房,反而會導致預售、成屋分次輪漲,這種結果將是最糟糕的結局。