樓市“先立後破”|2024上半年房企仍面臨較大償債壓力 融資能否迎來“柳暗花明”?

財聯社12月29日訊(記者 李潔)房企在今年仍面臨較大融資壓力。

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儘管2023年以來房企融資政策迎來轉向,紓困方向轉換至“救項目與救企業並存”,“金融16條”也延期至2024年年底,但行業融資情況仍較爲嚴峻,大部分民營房企公開市場融資處於半停滯狀態,部分財務較爲穩健的房企也面臨資金問題。

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克而瑞數據顯示,2023年80家典型房企發債金額3056億元,同比下降31%。其中,境內發債2963億元,同比下降15%;而境外發債同比大幅下降90%至93億元,佔比同比下降了18個百分點至3%。

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爲穩定市場,臨近年底,監管部門多次發佈政策,聚焦於改善房企融資環境。今年10月以來,監管機構多次提出要“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”,更具針對性地對銀行等金融機構提出“三個不低於”要求,提出對房企融資白名單進行擴容。

標普認爲,上述政策旨在保障房企合理融資需求,彌合國企與非國企之間不斷擴大的融資能力差距,有可能幫助一些民營房企緩解再融資壓力。

“不過,市場能否重拾對非國有房企的信心,最終取決於行業銷售能否企穩。”標普稱,融資支持加持之下,民營房企運營情況如何,關鍵要看個體銷售表現,而良好的債務結構能夠爲其贏得更長的時間等待行業信心迴歸。

克而瑞分析師表示,房地產市場仍是機會與挑戰並存,目前挑戰是擺在房企面前的“第一問題”,只有熬過去才能“柳暗花明”。

民營房企融資有待改善

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從融資角度來看,2023年對房企而言,難言輕鬆。

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雖然2023年以來,先後有多個部門陸續強調,要促進金融與房地產正常循環、落實“金融16條”等,並將“金融16條”政策統一延長至2024年12月底。

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然而,業內人士表示,“三支箭”、“保交樓”政策惠及到的,只是非常有限的房地產企業,2023年一季度及二季度的融資規模,環比及同比均呈現下滑之勢。

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尤其是對多數民企而言,境內銀行授信及債券增信,基本上仍偏向支持財務狀況較爲良好的優質房企。在境外,對於大部分房企而言,境外融資環境依然處於冰封期。

克而瑞數據顯示,2023年國企、央企發債量爲2502億元,同比下滑6%,民營房企發債規模爲368億元,同比大幅下降71%;國企央企發債規模佔總量的佔比,較2022年的60%繼續上漲22個pct至82%。

分析人士認爲,在當前行業風險未完全出清,市場信心未完全恢復背景下,多數民營房企融資難、融資貴的問題仍有待解決。

值得關注的是,考慮到融資困難的主要是民營房企,2023年10月底召開的中央金融工作會議指出,“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資”,意在強調商業銀行等金融機構要將支持民營房企融資的政策落實、落細。

而11月17日召開的金融機構座談會再次強調,“要一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”。

隨後,多家大型銀行響應會議精神,密集召開房企座談會,摸底房企融資需求,落實改善房企融資環境的舉措,其中萬科、龍湖、新城等房企多次出席座談會。

“銀行相繼召開座談會顯示出政策支持正在向房企傳導,11月房地產開發到位資金的國內貸款、自籌資金分項,均出現邊際改善跡象。”標普稱。

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另據媒體報道,監管機構正起草一份中資房地產商“白名單”,可能有50家國有及非國有房企會被列入其中,在列的企業有望獲得包括信貸、債權和股權融資等多方面的支持,這一名單較今年年初具有系統重要性的優質房企的範圍有所擴大。

在12月11日至12日召開的中央經濟工作會議上,會議再度指出,積極穩妥化解房地產風險,一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求,促進房地產市場平穩健康發展。

監管部門表態支持房企融資後,12月以來,多家房企發行了公司債或中期票據,但從發債企業來看,仍然以白名單房企爲主。如12月12日中海發行了30億元利率3.2%的公司債;18日龍湖也發行了由中債增擔保的12億中期票據,還包括首開、華髮、招商等。

據統計,2023年中債增及其他金融機構,已爲12家民營房企發行的超200億元債券提供多種形式的擔保。

明年上半年債務到期壓力猶存

分析人士認爲,雖然近期暖風頻吹,但仍限於優質房企及白名單房企,行業整體融資仍然較爲疲軟。

從債務到期情況來看,據克而瑞統計,2023年房企債券到期總規模爲6968億元,而發行規模僅爲2927億元,到期規模高出發行規模138%,這意味着房企無法通過發行新債的方式覆蓋到期舊債。

另統計局數據,今年1-11月份,全國房地產開發企業到位資金117044億元,同比下降13.4%,其中國內貸款同比下降9.8%,房企融資環境依然較弱。

與此同時,房企在2024年上半年仍面臨較大債務到期壓力。

“2024年一、二季度仍是到期高峰,到期規模均在1500億以上,明年上半年房企的債務壓力依然較大。”克而瑞分析師指出。

多位專家認爲,支持民營房企融資政策的關鍵在於落實,有實際的落地才能對房企形成有力支持。

“如果‘三個不低於’政策能夠真正落地,將能改善當前民營房企融資難現狀,有助於防止房地產企業風險擴散。”中指院分析師稱。

據悉,11月,監管機構對金融機構提出“三個不低於”要求:各家銀行自身房地產貸款增速不低於銀行行業平均房地產貸款增速;對非國有房企對公貸款增速不低於本行房地產貸款增速;對非國有房企個人按揭增速不低於本行按揭增速。

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對於政策支持具體如何落實,中指院分析師認爲,首先需要建立長效機制,從優化信貸政策、加快審批放款、明確盡職免責等方面入手,建立完善支持民營房企融資的長效機制。其次是,加快落實“三個不低於”,對民營房企的信貸融資支持要達到一定比例。

“最後是增信發債支持民營房企融資要擴容增量,目前受益企業數量範圍很有限,增信發債要採取更靈活的央地聯動擴容擴圍、擴大擔保主體,除支持優質規模較大民營房企,也要使更多中小民營房企受益。”上述中指院分析師補充道。

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